Verfüllen, Revisionsschächte & Kanal-Anschluss

Es geht wieder mit Riesenschritten vorwärts. Schon am Montag morgen war unser Erdbauer vor Ort und hat mit dem Aushub für die Revisionsschächte (Schmutz- und Regenwasser) in der Garageneinfahrt begonnen. Am Nachmittag hatten wir dann einen Termin, um das Verfüllen zu besprechen (Material und Geländeverlauf) und heute wurde dann auch schon alles umgesetzt: die Revisions-Schächte wurden gesetzt, alle Abwasser-Leitungen verlegt, die Regenfallrohre installiert und angeschlossen, über die Perimeterdämmung wurde Noppenfolie (3-lagig) eingebracht und dann schichtweise verfüllt und verdichtet. Erst Beton-Recycling, dann Erde/Schotter-Mix.

Zu unserer (positiven) Überraschung wurde heute auch schon der Kanal-Anschluss angefangen, d.h. die Straße geöffnet und ein 4m tiefer Schacht ausgehoben. So kann der Tiefbauer den Kanal-Anschluss an die Revisions-Schächte machen, ohne nochmals neu aufgraben zu müssen. Die Abnahme kann dann auch gleich noch gemacht werden.

Zwischenzeitlich haben wir auch immer wieder Mails von unserem Bauleiter bekommen (Restarbeiten-Protokoll, Termine, Anleitungen, Details zu den verschiedenen Varianten für den Anschluss der Terrasse am Haus, …).
Die Rechnung für den Keller kam wie angekündigt auch letzte Woche, so dass wir – mit genügend Vorlaufzeit – alles mit der Bank klären und die Überweisung freigeben konnten. 7 Tage Zahlungsziel sind hier ganz schön knapp, haben es aber gerade noch rechtzeitig hinbekommen.

Im Moment liegen wir also sehr gut im Zeitplan. Nächste Woche sind die Hausanschlüsse (Stadtwerke) geplant, danach kann dann unser Erdbauer den Baustromkasten im Haus anschließen, und dann wären auch schon die Lieferbedingungen für’s Haus erfüllt…

 

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Alles bereit für den Keller

Wow, die 25.000 Besucher sind geknackt – vielen Dank für’s Mitlesen und Mitfiebern 🙂

Bei der Bodenplatte ist mittlerweile die Schalung entfernt worden und der Keller kann kommen!


Inzwischen haben wir auch schon die nächsten Rechnungen bekommen (Vermesser & Erdbauer), die Seite mit den Baunebenkosten ist aktualisiert.

Morgen geht’s also in aller Frühe auf die Baustelle zur Kellermontage!

Sauberkeitsschicht aus Magerbeton

Wir müssen uns noch daran gewöhnen, dass nach knapp 12 Monaten „trockener“ Planungszeit jetzt alles Schlag auf Schlag passiert.

Heute wurde also die Frostschürze gegossen und die Sauberkeitsschicht eingebaut: Magerbeton (5cm) mit Rundkies, damit die Tricosal-Folie (nächste Schicht) nicht beschädigt wird.

Mittlerweile zeichnet sich die Höhe der restlichen Erschließungskosten ab: 17.500 € will die Stadt noch haben, 11.000 € werden für die Anschlüsse an die Abwasserkanäle fällig und nochmal über 6.000 € für die restlichen Hausanschlüsse (Frischwasser, Strom, Telekom).

Baustellengespräch

Am Dienstag hatten wir das Baustellengespräch zusammen mit unseren DHH-Nachbarn. Innerhalb von knapp 3h wurden alle technischen Details sowie der Zeitplan für alle Arbeiten als auch die Keller- und Hausstellung abgestimmt. Die Zusammenfassung davon bekommen wir demnächst von Schwörer als Protokoll zugeschickt.

Ende nächster Woche soll jedenfalls schon der Aushub und die Vorbereitung für die Bodenplatte / Fundament fertig sein. Der Mehrsparten-Hausanschluss (MSH) wird unter der Bodenplatte verlaufen. Die Woche darauf wird dann die Bodenplatte gegossen und anschließend kommt der Keller drauf.

Da das Abdichten des Kellers (Tricosal / Folie) nur bei trockenem Wetter stattfinden kann, hängt der Termin für die Hausaufstellung natürlich davon ab – im Moment sprechen wir von Anfang Mai.

Direkt nach der Abdichtung dürfen wir dann zusammen mit unseren Nachbarn die Perimeterdämmung anbringen – nur im erdberührten Bereich, also nur an der Keller-Rückwand und einer halben Seitenwand (DHH & Hanglage). Danach kommt dann wieder der Erdbauer zum Verfüllen und Verdichten und dann kann auch schon das Haus kommen.

In der Zwischenzeit setzt auch unser Erdbauer die beiden Schächte für Abwasser und Regenwasser und wir lassen von ihm auch gleich noch die Terasse aufschütten, verdichten und eine Seite vom Hang mit L-Steinen begrenzen. Dabei werden auch gleich noch Kunststoffrohre senkrecht im Bereich des Terrassendecks in Hauswandnähe eingebaut, die mit Beton gefüllt werden. So haben wir dann schon Fundementpunkte, die später die Pfosten für die Terrassenüberdachung tragen werden.

Voraussichtlich wird es auch deutlich weniger Aushub werden, als von Schwörer initial ausgeschrieben (Standardwerte für einen Keller, wir haben aber dank Hang natürlich weniger Aushub). Und von dem schon reduzierten Aushub muss dann auch noch weniger abgefahren und entsorgt werden, da wir doch einige m³ Erde für die Geländemodellierung auf dem Grundstück lagern werden. Also wieder ein paar Tausender gespart 🙂

Außerdem werden wir für unsere Lüftungsanlage doch keine Lichtschächte verwenden (getrennte Wandöffnungen für Zu- & Abluft), sondern einfach auch mit L-Steinen den Bereich aussparen – der Geländeverlauf liegt an der Stelle nur auf der ca. halben Kellerhöhe, da würde ein Lichtschacht auch nicht gerade so toll aussehen (noch ein Tausender).

Nach der Hausaufstellung kommen dann die Anschlüsse an die öffentlichen Kanäle/Leitungen dran (Schmutzwasser, Regenwasser, Frischwasser, Strom, Telekom).

Immerhin gibt’s auch wieder Einsparungen beim städtischen Tiefbauer, da wir auf die Zisterne verzichtet haben und somit deutlich weniger Erde für die Regenwasser-Leitungen bewegt werden muss (und noch ein/zwei Tausender).

Nur Einsparungen wären natürlich langweilig, darum kommen hier noch die (ungeplanten) Mehrkosten:

  • Wegen Tricosal-Folie unter der Bodenplatte muss eine zusätzliche Kies-Schicht eingebaut und verdichtet werden (10cm), damit die Folie nicht beschädigt wird
  • Mehrkosten für die Spezial-Rohre von den Revisionsschächten zum Kanal wegen dem geplanten Baum (damit keine Wurzeln die Rohre beschädigen/durchdringen können)

Wir warten jetzt noch auf das Angebot vom Erdbauer für das Einbringen von 4cm Estrich in allen Kellerräumen. Damit können wir bestimmt einen guten Teil der Einsparungen wieder loswerden…

Etwas nervös sind wir allerdings beim Thema Baustrom/Bauwasser geworden. Wir hatten Ende letzten Jahres bei Schwörer angefragt, ob wir hier schonmal etwas anstoßen sollen (insbesondere nach den Erfahrungen in der Nachbarschaft und anderen Baublogs in Karlsruhe), da hieß es aber ganz entspannt, das wäre kein Problem.

Als das Thema beim Baustellengespräch dann zur Sprache kam, war unser Bauleiter etwas überrascht, dass wir da noch keine Formulare von Schwörer zugeschickt bekommen haben, und auch der Erd- und Tiefbauer haben die Augenbrauen hochgezogen… natürlich liegt die Stromleitung auf der anderen Seite der Straße, d.h. es muss von den Stadtwerken ein Graben quer über die Straße hergestellt und wieder verfüllt/aslphaltiert werden. Den Baustromkasten inkl. Anschluss durch einen Elektriker regelt der Erdbauer für uns (Bestandteil der Ausschreibung von Schwörer).

Für den Aushub und den Keller ist der Baustrom zum Glück noch nicht nötigt, spätestens aber für den Hausaufbau muss Strom verfügbar sein… und für den Styroporschneider (Perimeterdämmung).

Auch gut: der Kran kann auf der provisorischen Straße stehen, d.h. es muss kein spezieller Kranplatz auf unserem Grundstück erstellt werden (wieder ein paar Tausender…). Dafür brauchen wir aber natürlich eine Straßensperre und einen Bauzaun – Kosten, die wir zum Glück mit unseren DHH-Nachbarn teilen können, da alles parallel geschieht.

Bescheid über die Erschließungskosten

Gestern haben wir Post von der Stadt bekommen. Da die Erschließungsarbeiten in unserem Neubaugebiet schon begonnen wurden, dürfen wir uns auf eine Rechnung diesen Juni freuen, in dem wir eine Vorauszahlung für die (auf unser Grundstück umgelegte) Erschließungskosten leisten dürfen.

Konkret heißt das: knapp 15 T€ für fast alle geplanten Maßnahmen (Straße, Leitungen, Straßenlaternen, Kinderspielplatz, Fuß-&Radwege, Parkplätze, Gemeinschaftsflächen, …) außer die Schallschutzwand – die wird dann später noch umgelegt.

Wir hätten nicht gedacht, dass die Rechnung so schnell kommt. Im Bekanntenkreis hat das durchaus mal ein paar Jahre gedauert… aber wenn schon der Bauantrag nicht so schnell bearbeitet wird, dann wenigstens die Rechnungen 😉

Da wir laut Kaufvertrag ein vollständig erschlossenes Grundstück gekauft haben, gehen diese Kosten zu Lasten des Verkäufers.

Also hier nochmal der Tipp an alle Kauf- als auch Bauwilligen: achtet darauf, dass im Vertrag eindeutig geregelt ist, wer für die Erschließungskosten aufkommen muss, auch nach Eigentumswechsel / Eintragung im Grundbuch. Ansonsten können schnell mal fünfstellige Beträge zusammenkommen, die man dann als Eigentümer bezahlen muss.

Die vollständige Erschließung bedeutet, dass alle Anschlüsse an der Grundstücksgrenze bereit stehen („Hinterkante Bordstein“), d.h. hier kommen auch noch zusätzliche Kosten auf unseren Verkäufer zu (knapp Fünfstellig!), da z.B. die Leitungen für Wasser/Abwasser

  • in der Mitte der Straße
  • in ca. 4m Tiefe liegen,
  • der vorgesehene Anschluss-Stutzen nicht benutzt werden kann, da die Stadt einen Baum davor geplant hat und die Leitungen mind 3.5m Abstand vom Baum haben müssen, und deswegen auch
  • keine Kunststoff-Rohre verwendet werden dürfen (die natürlich billiger wären)

In Summe werden die Erschließungskosten für unser Grundstück also bei ca. 30 T€ liegen.

Wir bezahlen davon aber nur die Arbeiten, die auf unserem Grundstück anfallen werden (3-5 T€).

Will man hier sparen, sollte man sich bemühen, einen Mehrsparten-Hausanschluss zu bekommen, d.h. es wird in der Regel nur einmal aufgegraben und alle Leitungen werden in einem Leerrohr/Durchbruch ins Haus bzw. Keller eingeführt.

Ansonsten warten wir immer noch auf den ersten Anruf unserers Bauleiters / das Baustellengespräch.

Unseren Erdbauer hatten wir jetzt auch mal vorgewarnt, dass es bald losgehen könnte. Der sitzt schon seit Mitte Januar in den Startlöchern – denn das war zumindest der voraussichtliche Beginn der Erdbauarbeiten laut Ausschreibung…

Baunebenkosten

Die Höhe der Baunebenkosten war lange Zeit ein großes Fragezeichen für uns.

Man findet eigentlich kaum vollständige und/oder aktuelle Zusammenstellungen im Netz, und über Geld wird bekanntlich auch nicht gerne geredet. Von extrem optimistischen 15 T€ bis hin zu Horrorstories findet man alles Mögliche, nur selten leider etwas Sinnvolles. Wir werden uns wohl irgendwo zwischen 70 und 90 T€ bewegen.

Selbst heute wissen wir also nur grob, was uns ingesamt an Nebenkosten erwartet. Die Erfahrungswerte, die wir von Schwörer bekommen haben, waren eine große Hilfe für uns, auch wenn sie nur die Posten rund um Keller- und Hauslieferung beinhalten.

Mittlerweile liegen wir hier aber voraussichtlich schon deutlich drüber. Klar, das sind alles Durchschnittswerte und wahrscheinlich auch schon wieder 2 Jahre alt. Und da Karlsruhe auch bei vielen anderen Dingen teurer als der Durchschnitt ist, gilt das wohl auch für die Nebenkosten.

Die Bank jedenfalls kann gut abschätzen, was an Beschaffungs- & Kreditkosten auf einen zukommen. Neben den Zinsen sind das auch Gebühren für den Notar, das Grundbuchamt und das Finanzamt.

Kauft man Haus und Grundstück zusammen, können einem die Makler-Provision und die Grunderwerbsteuer (in dem Fall auf beides fällig!) die Tränen in die Augen treiben. Wir haben zum Glück das Grundstück separat erworben, somit sind diese Posten überschaubar.

Was beim Grundstückskauf auch nicht unterschätzt werden darf, ist die Tatsache, ob man ein (vollständig Erst-)erschlossenes Grundstück erworben hat. Gerade in Neubaugebieten sind hier noch mit erheblichen nachträglichen Kosten zu rechnen, sollten noch Dinge wie endgültiger Straßenbelag, Beleuchtung, Kinderspielplätze, Schallschutzwände, … noch nicht auf den Grundstückseigentümer umgelegt worden sein.

Um daher allen zukünftigen Bauherren eine kompakte aber trotzdem vollständige Übersicht an die Hand zu geben, habe ich eine extra Seite erstellt.

Von der Planung bis zum Umzug – nach Bauphase getrennt – sind und werden dort alle Posten zentral gesammelt.